地铁新生活喜忧哀乐忧居住品质受到影响万芳

地铁新生活喜忧哀乐 忧居住品质受到影响

热炒多年的深圳地铁物业终于迎来地铁真正通车的一刻，期望许久的地铁带来的便利生活和物业升值预期是不是真的都能完全实现？本报记者通过对比北京、上海、广州、南京等城市地铁物业，发现地铁总能在开通时刻带给地产情绪变化———

喜生活加速，物业保值

轨道交通最直接的效应是便于人们出行，并且会在地铁沿线的周边形成综合的“地铁经济效应”。地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。据了解，北京地铁五号线自南向北有20多个项目，随着五号线开通使得该片区交通更便利，周边的市政配套更完善，更便于居住。

上海一位地产研究人士告诉记者，物业走势对轨道交通十分敏感，当初上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立板块；地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房炙手可热区域；明珠线通车后，江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。

地铁开通使广州市民得到了实实在在的好处。住在芳村大道西的居民曾先生说，以前每次到上下九、北京路逛街，在路上要花很长时间，现在可以坐地铁，到天河不用20分钟，感觉真爽。

哪座城市地铁的规划兴建，都会对沿线楼盘产生作用。较之其它的地段，在地铁上盖物业，销售价格都不断看涨，对于已经建好的物业，在市场上都表现出较强的抗跌能力。

地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否放在交通干道沿线，意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇。

但是，不论现在地铁楼盘受欢迎程度如何，都要明白一个道理：并不是通了地铁，房子就一定能卖出去。我们承认地铁是不少市民购房的首选元素之一，但是理性的购房者更关注楼盘物业本身的品质，他们更看重性能价格比，看重规划设计。只有综合品质的提升，才能赢得更多买家的认可。

仅仅就深圳地铁一号线通车而言，目前还不会像北京、上海那样会给楼市带来巨大冲击。毕竟一号线只是在城市中心地区，这里对地铁交通的需要还没有那么迫切。随着深圳城市大扩容，地铁延伸到关外，那时才会充分发挥出不可比拟的交通枢纽作用，换句话说，地铁给一号线地铁楼盘带来的不过是锦上添花。

而写字楼项目从中受益的可能性更加突出。从广州地铁对商务物业的影响来看，随着广州地铁2号线的开通，地铁沿线新楼盘不断涌现，大型购物中心不断出现，而地铁沿线写字楼也日渐走俏。目前广州市地铁沿线高档写字楼项目多达50多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50％的份额。

深圳地铁沿线写字楼项目，尤其是中心区以及中心西区周边写字楼项目日见俏销，而且相当多的公司已经开始陆续迁入该片区的写字楼。

忧居住品质受到影响

并不是所有人都对地铁开通兴高采烈，许多置业者有可能不适应地铁真正开通之后给他们已经习惯了的生活环境带来的变化。

像北京、广州、上海等城市一样，深圳房地产界也是从几年前就开始透支“地铁概念”。不同的是，现在已经开通地铁的城市已经开始反思地铁所带来的人车流量大、治安、噪音等弊病。

上海已有多条地铁线路投入使用，其噪音控制的实际效果如何？上海地铁公司技术部的一位工程师坦言，噪音至今是他们为之头疼、也一直未能成功解决的问题。虽然采取一系列措施，所能达到的噪音控制效果在火车通过时仍为75分贝左右，“勉强符合国家标准”。

在深圳，地铁二号线的走向也曾引发红树湾片区一些楼盘业主们的质疑，他们所担心的也正是地铁通过居住小区，可能会带来噪音，影响生活品质。

一般来说，地铁周边在一定程度上都存在噪音、振动、人流量大等问题，因此对于周边环境要求较高的购买者来说，紧挨着地铁的项目并不是最好选择。购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。而且地铁出行费用相对较高，考虑到今后的生活成本，一些买房人不会购买地铁楼盘。当然，一些有车族对是否是地铁楼盘也兴趣不大。

据了解，上海轨道交通的确串起了楼市“新贵”，有轨道交通建设规划的地方总是备受瞩目。但是同时，曾经享受着地铁带来便利的居民们却开始了“不安分”：莘庄居民兴起了搬家的念头，只因为“地铁效应”日趋减弱，带来的不再是便利了，多了些副作用。

随着地铁开通，莘庄成了上海又一个人口聚居区。几年的发展，莘庄地铁站还是那个莘庄地铁站，每天乘坐的人却已经不知翻了多少倍。乘坐地铁上班，曾经的兴奋如今已是无奈的选择。每天从莘庄坐地铁上下班的张小姐，早上都不敢化妆，生怕上了地铁口红碰了人家衣服。一位赵先生说，“每天上下班高峰时间，在起点站就已经很拥挤了，到了莲花路站，就很难挤上车了。每天都是地铁站的工作人员在车厢外将我硬推上车的，不然车门就关不上了。”从社会治安方面来说，轨道似乎又成了一个新的隐患所在：小偷、乞丐、流浪者……

在深圳地铁即将正式开通之前谈到这些似乎有些煞风景，但不可否认的是，任何事物都是一体两面的，有好的必然有坏的副作用，但是从整体从大局来看，轨道带来的利益更大，我们期待也不过是弊端少些再少些而已。

乐青春城市，现代生活

地铁，已不仅仅是一种快捷的现代交通工具，它象征着新的城市生活。作为一个与地上相互映衬的世界，地铁的生活、地铁的味道变得越来越丰富了。地铁改变着人们的生活方式。

飞驰中的地铁充满着韵律感，四处是不断变幻琳琅满目的广告，车厢中穿梭着年轻富有朝气的俊男靓女。地铁，让深圳这座年轻的城市的现代脉搏不断跳动。地铁的开通将会改变深圳人的生活方式、消费方式，崭新的地铁生活带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。

据分析，广州地铁乘客的年龄段以中青年为主，教育水平普遍较高，职业以白领最多，月收入在社会平均水平之上，他们普遍有较强的时尚触觉，品位较高，属于容易接受新事物、消费力特强的群体。这部分人也属于房地产消费市场中的生力军。同样以年轻的面孔为代表的深圳地铁主要乘坐人群，对地铁这一现代化的交通工具有着更执著的偏爱。他们钟爱地铁生活的高效，他们选择现代感十足的地铁生活，他们首次置业也要考虑地铁的位置。

距离缩短了，人们的活动半径是不是会更大？居住的范围是不是可以向城郊扩大？郊居化会不会成为居住地理发生迁徙的一种方式？地铁商用物业的诞生，新的商圈的形成，是不是会改变人们的消费方式？那么，随着消费方式的改变，原有的商业格局是否会发生变化？

当地铁将地理距离变成了准确的时间距离之后，我们可以不必挤在市中心狭小的公寓楼，等待上上下下的电梯，大可以选择近地铁的经济又舒适的住宅；早餐也不必在路边的早餐店草草解决，可以在地铁站里买份牛奶面包，静静享用；购物，也不用总是在小区内的便利小超市，可以去远郊的品种更丰富，售后服务更到位的仓储大超市……

生活、工作、出行、购物都因为地铁有了更多的情趣，有了更高的效率，有了更广阔的选择天地。

哀投资不慎欲哭无泪

地铁线路主要经过城市中心繁华街区或大型居住社区，汇集了大量人流、物流、信息流和资金流，地铁商业物业所蕴藏的诱人利润空间可想而知。但是投资有风险，入市需谨慎，即使是被称作“地下钱龙”的地铁商铺也是一样，一旦投资失败，可就真是欲哭无泪了。

广州中原地产发布的一份研究报告显示，近年来在广州地铁一二号线沿线已开发或正在开发的大型商业物业不下10个，总体商业物业供应量就达54万平方米，一些成熟商铺的租售情况与价格则令投资者喜出望外。如天河城商铺出租率达100％，且排队轮候者极多，租金也比地铁开通前至少翻了一番。不过，地铁商业物业投资并非只赚不赔。据了解，广州地铁一号线沿线有数个已经开发的大型商业物业经营状况均不如人意。

在南京地铁一号线沿线的为数不多的地铁上盖商铺中，某楼盘一开盘就遭遇了抢购，销售价格也一路攀升到了每平方米49000元的高价。有关专家指出，地铁商铺作为固定资产投资，回报期应该控制在10年左右，地段不同决定了商铺的投资发展方向的不同，回报期也就有较大差别，盲目投资必然会造成损失。

很多人抱着投资的目的大肆购买地铁住宅物业，他们参考的是：据说香港地铁开通后，上盖物业平均升值近50％，投资回报率达到15％；而上海莘庄的楼盘，在通行地铁后房价的涨幅竟然超过了50％。而在地铁已经“利好”了很多年的深圳，能否能达到这样的涨幅令人怀疑。

相比之下，南京的开发商对未来当地地铁物业的升值潜力却表现出相对的冷静。他们认为南京地铁物业上涨幅度只会在10％—20％之间，几乎不可能出现香港、上海的那种高涨，地铁在南京创造楼盘奇迹的可能性较小。

在北京，海淀区一号地铁沿线的房屋租赁价格呈现下降趋势。专业人士分析，由于地铁沿线投资回报率高，所以投资人数不断增多，房源供给持续增长是导致这一区域租金下降的主要原因。可见，任何一项投资都有风险存在，专家提醒北京五号地铁沿线的投资者切忌盲目。

投资专家认为，地铁作为交通工具，对不同区域的楼盘有着不同的拉动作用。原来配套完善的片区内的楼盘升值空间不会太大，投资者在购买这一区域地铁沿线的房产时，可以把地铁作为一种附加值，但最好不要报以过高的升级期望，该区域房价的增长幅度不会很大，在交通、商业配套等方面都相对落后的片区投资一般能收到较好的收益。查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

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